Minggu, Mei 23, 2010

Rumah Seken Dengan KPR Syariah

Alhamdulillah, beberapa waktu lalu saya menyelesaikan transaksi pembelian rumah seken dengan menggunakan KPR dari bank syariah. Karena baru pertama kali beli rumah, seken pula, pake KPR pula, bank Syariah pula, jadi agak sedikit was-was juga. Apalagi si penjual bertempat tinggal jauh, sehingga tidak memungkinkan tatap muka langsung.

Tahap pencarian

Niat awalnya adalah mencari rumah untuk sendiri, baik baru maupun seken/bekas, yang penting sesuai dengan kantong dan cukup baik untuk segera ditempati keluarga. Alhamdulillah, ada bantuan dari teman-teman di Cikarang yang menyediakan sarana buat menjelajah dari satu perumahan ke perumahan lainnya, cukuplah untuk mendapatkan gambaran kisaran harga rumah, fasilitas perumahan, fasilitas pembiayaan yang ada, juga aksesibilitas transportasinya. Jazakumullah khairan katsiro.

Sekitar Maret 2010 Setelah mendatangi banyak kantor pemasaran perumahan dan melihat harga-harganya, terbetik juga untuk melihat pasaran rumah seken, sekedar untuk dapat pembanding agar apa yang nanti didapat benar-benar sesuai kantong yang pas-pasan. Maka dijelajahilah setiap jalan di sebuah perumahan, dari jam 10 pagi sampai waktu zuhur, berkeliling dengan motor bebek bersama teman mencatat hampir semua rumah yang memasang tulisan dijual dengan nomor telepon kontaknya. Hasilnya kira-kira 1 halaman kertas A4. Nomor kontak yang dihubungi saat ini hanya yang nomor pribadi/langsung pemilik, bukan nomor kontak agen properti.

Setelah shalat zuhur dan makan siang, langkah berikutnya adalah menelpon satu-persatu nomor telepon kontak yang sudah didapat. Berbekal 2 kartu GSM (hape dual on) dan 1 kartu CDMA, saya menghubungi setiap nomor satu-persatu. Dimulai dengan:
  • memastikan nomor tersebut sebagai kontak penjualan rumah dimaksud,
  • siapa kontaknya,
  • ukuran rumah dan tanahnya,
  • renovasi atau masih asli dari developer,
  • dalam status kredit atau sudah lunas,
  • berapa harga pembukaannya.
Beragam sekali jawabannya. Kadang juga ditambah informasi dari si penjual mengenai kelebihan lain dari rumahnya, misal luas tanah yang berlebih dari tipe standar umumnya, bonus pengatur suhu ruangan dan sebagainya. Beberapa rumah sepertinya terlambat di mutakhirkan karena statusnya sudah terjual. Namun orangnya masih berbaik hati memberikan berapa harga jualnya, untuk referensi saja jika menawar rumah disekitarnya. Karena hari Ahad, banyak juga yang tidak bisa dihubungi nomor kontaknya. Ada yang sekedar memberi informasi, ada yang mengundang datang melihat rumahnya langsung, ada juga yang menelpon balik setelah beberapa kali sebelumnya missed call.

Satu lembar kertas A4 penuh juga oleh catatan hasil telpon ini.

Analisa Rumah dan Harga


Berbekal data harga, lokasi, ukuran rumah yang telah diperoleh, saatnya melakukan analisa lebih mendalam untuk melihat rumah terbaik dengan harga terbaik. Ini sifatnya subjektif, karena jika ada kecenderungan terhadap rumah tertentu, maka harga bisa sedikit dikesampingkan. Tapi juga tidak terlalu kaku mengukur harga ini, karena selayaknya di kompensasi juga dengan biaya yang mungkin akan dikeluarkan setelah pembelian seperti untuk renovasi misalnya. Kalau harga yang ditawarkan relatif tinggi, tapi biaya yang perlu dikeluarkan agar rumah bisa ditempati cukup rendah, bisa jadi pertimbangan juga.

Tindak Lanjut Unit

Setelah unit rumah yang pas didapat, segera tindak lanjuti ke pemiliknya. Bisa menanyakan informasi lebih lanjut, tawar-menawar, sambil lebih banyak berbasa basi untuk memberi kesan lebih akrab. Jika sumber dana kita sebagai pembeli berasal dari Kredit Pemilikan Rumah (KPR), sebaiknya diberitahukan juga ke si penjual rumah ini, karena proses transaksinya jadi sedikit lebih panjang dan ada beberapa persyaratan yang perlu keterlibatan si penjual.

Sumber Pendanaan

Begitu kepastian unit rumah yang diinginkan didapat dengan harga yang sudah pas, langkah berikutnya memastikan sumber dana kita sesuai dengan biaya yang akan dikeluarkan. Jika sumber dananya kas sendiri utuh, maka prosesnya bisa langsung ke notaris saja. Jika sumber dananya dari KPR, maka langkah berikutnya adalah mencari KPR yang pas. Saya sendiri karena melihat KPR dari bank syariah sudah ada dan hampir ada di setiap bank syariah, berarti saya tidak punya alasan lagi untuk mengambil dari bank riba. Pemilihan KPR syariah dilakukan dengan mengunjungi beberapa bank syariah, meminta skema pembiayaan yang mereka tawarkan untuk nilai yang saya ajukan, serta persyaratan dan proses transaksinya.

KPR dengan bank syariah cukup mengagetkan juga awalnya. Bagaimana tidak, dari awal kita sudah tahu berapa jadinya yang kita akan bayar sampai cicilan lunas, berapa keuntungan bank, dan semuanya itu flat, tidak ada perubahan sampai lunas.

Sementara untuk KPR lain, biasanya cuma kelihatan sampai tahun pertama saja yang bunganya flat, setelah itu cicilannya tergantung angin berhembus di bank, maksudnya tergantung kebijakan bank tersebut.

Persiapan Persyaratan KPR Syariah

Karena keterbatan waktu dan mobilitas saya, saya hanya sempat membandingkan dua bank syariah. Dari dua bank syariah ini, dengan berbagai pertimbangan yang mungkin subjektif, saya putuskan memilih Bank Rakyat Indonesia Syariah (BRIS).

Syarat agar KPR ini bisa diajukan, ternyata diperlukan salinan (copy) sertifikat rumah, gambar dan IMB, serta kartu keluarga, dan KTP si penjual/pemilik. Alhamdulillah, walau belum pernah bertemu, dan si pemilik/penjual ini berdomisili jauh di luar propinsi, si pemilik ini bersedia mengirimkan semua salinan dokumen tersebut ke saya, untuk dimasukkan dalam berkas permohonan KPR syariah.

Setelah permohonan diterima bank syariah dan diproses, pihak bank akan mengirimkan tim analis untuk penaksiran harga rumah, memastikan lokasi dan kondisi rumah. Hasil taksiran analis bank ini jadi acuan untuk menentukan besaran KPR syariah yang akan dikucurkan, tentunya diukur juga dengan kemampuan pembayaran saya.

Alhamdulillah, hasil taksirannya memenuhi syarat dan cocok dengan kemampuan saya. Langkah berikutnya adalah pengecekan surat-surat/dokumen rumah dan pajak oleh notaris yang ditunjuk bank syariah. Pada tahap ini yang berurusan adalah si pemilik rumah langsung dengan notaris yang ditunjuk, menyerahkan surat-surat rumahnya, asli. Saya sebagai calon pembeli hanya diberi tahu oleh notaris mengenai biaya pengecekan, dan biaya administrasi lainnya yang harus saya bayar. Alhamdulillah hasil pemeriksaan notaris ini tidak ada masalah, saya langsung diberi daftar biaya yang diperlukan oleh notaris, sbb:
  • Biaya notaris.
  • Pajak Penjual
  • Pajak Pembeli
  • Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sampai tahun transaksi, dari 10 tahun lalu harus sudah lunas.
  • Biaya pemeriksaan ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
  • dan biaya lainnya.
Biaya terbesar adalah pajak penjual dan pajak pembeli, kalo tidak salah, masing-masingnya 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Makanya PBB harus dibayar lunas terlebih dulu karena diperlukan untuk penentuan biaya lainnya.

Dalam kasus saya, sebelumnya saya ada kesepakatan dengan si penjual, bahwa pajak penjual pun saya yang tanggung.

Transaksi KPR Syariah

Setelah semua dokumen di notaris selesai dan lengkap, maka transaksi KPR ini sudah bisa dilakukan. Pada tahap ini semua dokumen rumah asli milik si penjual masih ditangan notaris.

Transaksi KPR dilakukan di kantor bank syariah, dihadiri oleh pihak bank, penjual dan pembeli, dan notaris. Pada saat transaksi inilah saya pertama kali bertemu penjual/pemilik rumah. Harinya sengaja dicari yang pas agar pemilik rumah cukup sekali saja ke Jakarta.

Transaksi dimulai dengan pembacaan dokumen transaksi oleh pihak bank, dilanjutkan pembacaan dokumen transaksi oleh pihak notaris, kemudian penandatanganan dokumen.

Setelah transaksi selesai, saya melanjutkan transaksi dengan penjual rumah untuk transfer uang muka. Sementara untuk pembayaran uang pembelian oleh bank ke si pemilik dilakukan satu hari kerja setelahnya, karena dokumen transaksi perlu ditandatangani pejabat bank terlebih dahulu.

Dokumen rumah asli yang dipegang notaris akan dibalik nama ke atas nama si pembeli, tetapi nantinya disimpan oleh bank sampai KPR syariahnya lunas.

2 komentar:

wahyu mengatakan...

assalamualaikum..

saya saat ini sedang mencari rumah tinggal. dari pengalaman mas/bapak, rekomendasi bank syariah mana yang paling baik. misalnya antara Niaga syariah dan BRI syariah. mohon juga alasannya.

kemudian uang muka yang disyaratakan berapa, 10%, 20%..??

terima kasih sekali atas keterangannya.

Salam
Wahyu

Teguh Ramanal mengatakan...

wa'alaikumsalam,

Mas Wahyu, kondisi persyaratan dan margin yang diterapkan KPR syariah tiap bank kemungkinan bisa berubah setiap bulannya. Jadi, info saya yang empat bulan lalu bisa jadi tidak valid sekarang ini.

Jadi, saran saya, tanyalah ke 2 atau 3 bank syariah terdekat, kemudian bandingkan. Biasanya Margin bank (bunga), besaran KPR, dan uang muka minimum yang jadi acuan kriteria pilihan.

Hal lain juga mungkin perlu ditanyakan, seperti cash-back/diskon kalau dilunasi sebelum waktunya.